Ordenan al Municipio a pagar una suma millonaria por la expropiación de una plazoleta en Varese
El Juzgado en lo Contencioso Administrativo N° 2 dictó un fallo de primera instancia en el expediente “Municipalidad de General Pueyrredon c/ Newkirk Guillermo Eduardo y otros s/ Expropiación directa”. La sentencia establece una suma muy superior a la ofrecida inicialmente por el Municipio por el terreno ubicado frente a Playa Varese.
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En un fallo de primera instancia, el Juzgado Contencioso Administrativo N° 2 ordenó a la Municipalidad de General Pueyrredon abonar más de 524 millones de pesos en concepto de indemnización por la expropiación de un lote triangular de 182 metros cuadrados situado en primera línea de mar, en la zona de Varese. El inmueble, actualmente parquizado y utilizado como espacio verde, había sido declarado de utilidad pública para su incorporación definitiva como plaza.
La causa se originó a partir de la demanda de expropiación promovida por el Municipio en diciembre de 2023 contra los herederos de Guillermo Eduardo Newkirk. El terreno, delimitado por el Boulevard Marítimo, Lavalle y Almirante Brown, conforma una pequeña plazoleta dedicada al pueblo de Sorrento, con parada de colectivo y estacionamiento restringido, en uno de los sectores más cotizados de la ciudad.
En el proceso judicial intervinieron tres peritos tasadores con valoraciones significativamente distintas. La perito de la parte actora fijó el valor del inmueble en 215.840 dólares, destacando las limitaciones constructivas derivadas de su forma triangular, los retiros obligatorios y la reducida superficie útil resultante para un eventual desarrollo edilicio.
Por su parte, la perito propuesta por la demandada sostuvo que, pese a su escasa dimensión, el lote poseía un altísimo potencial por su ubicación privilegiada frente a la Bahía Varese y dentro del distrito Residencial 3 (R3). Calculó que podían desarrollarse aproximadamente 212 metros cuadrados vendibles más cocheras, y estimó su valor en 400.000 dólares.
El tercer perito, designado como tercero en discordia, coincidió en resaltar el carácter único del terreno, con salida a tres calles y vistas plenas al mar. Consideró que, aun con condicionantes morfológicos, el segmento de mercado al que podría destinarse —premium o ABC1— permitiría sostener valores elevados por metro cuadrado, fijando la tasación en 390.000 dólares.
Durante la audiencia celebrada en septiembre de 2025, los expertos coincidieron en que el valor del metro cuadrado construido en ese sector podía alcanzar los 5.000 dólares para unidades residenciales premium. Proyectado sobre una superficie estimada de alrededor de 240 metros vendibles, el desarrollo total podría rondar los 1.200.000 dólares, aunque ese cálculo depende del tipo de emprendimiento y sus costos.
El juez analizó especialmente la incidencia del valor del suelo en relación con el potencial constructivo. Mientras la perito de la actora sostuvo que el terreno representaba entre el 15% y el 20% del valor final del proyecto, la perito de la demandada elevó esa incidencia al 30%, y el tercer experto la ubicó en una franja de entre 20% y 40%, siempre con márgenes de rentabilidad.
La sentencia también cuestionó el informe técnico del Consejo de Expropiaciones de Fiscalía de Estado, que había servido de base para el monto ofrecido originalmente por el Municipio —16.200.000 pesos— al advertir inconsistencias en los antecedentes comparativos utilizados y en la conversión de valores expresados en dólares.
En su análisis, el magistrado subrayó que la indemnización en materia expropiatoria debe reflejar el valor real y objetivo del bien al momento de la toma, considerando no solo su superficie sino también su ubicación estratégica y las posibilidades urbanísticas admitidas por la normativa vigente.
Aunque el destino final del inmueble será el de plaza pública y no un desarrollo inmobiliario, el juez entendió que la valuación debía contemplar el máximo aprovechamiento posible dentro del marco legal. De este modo, fijó una indemnización que supera ampliamente la propuesta inicial del gobierno local y que, en caso de quedar firme, implicará para el Municipio un desembolso superior a los 524 millones de pesos.
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